Depois de cinco décadas trabalhando como professora e administradora escolar, Janet Stone imaginou uma aposentadoria relaxante em seu apartamento com vista para a costa atlântica da Flórida.
Em vez disso, ela voltou a trabalhar ensinando crianças em idade pré-escolar com deficiências e morando com o filho em Las Vegas para pagar uma conta de US$ 100.000 da associação de condomínio que administra — sua parte de um projeto multimilionário para substituir o concreto deteriorado do prédio de 53 anos.
“Eu não deveria dizer isso, mas é realmente uma droga trabalhar todos os dias e não ter um centavo e ter que se perguntar: 'Será que consigo pagar as compras esta semana?'”, disse Stone, que comprou seu apartamento em Ormond Beach, Flórida, por US$ 400.000 em 2021. “Cada centavo que ganho vai para a restauração do concreto.”
Em toda a Flórida, prédios de condomínios antigos estão enfrentando despesas crescentes e milhões de dólares em reparos estruturais para cumprir com as novas regulamentações após o colapso do condomínio Champlain Towers, que matou 98 pessoas em 2021. Embora os novos requisitos de construção tenham como objetivo evitar uma tragédia semelhante, os custos estão levando alguns proprietários de condomínios ao limite financeiro e colocando em risco um dos últimos bastiões de moradias relativamente acessíveis ao longo do litoral da Flórida.
“Temos que colocar esses prédios de volta em forma, mas para aqueles que são inquilinos e para aqueles que são proprietários com renda fixa, isso significa que eles podem ter que encontrar outra moradia”, disse a deputada da Câmara da Flórida Vicki Lopez, que ajudou a elaborar a legislação e cujo distrito de Miami inclui mais de 600 associações de condomínio. “Já temos uma crise de moradia acessível na Flórida, então essa tempestade perfeita chegou em um momento muito difícil.”
Na Flórida, como em todo o país, o aumento do custo da moradia se tornou um grande ponto de pressão nas finanças familiares. Os preços dos imóveis na Flórida aumentaram 67% desde 2020 e o seguro residencial aumentou 42% no ano passado. Na grande maioria dos condados da Flórida, a família de renda média não pode pagar a casa de preço médio, de acordo com o Índice de Compradores de Casas da NBC News.
Prédios de condomínios mais antigos têm fornecido uma alternativa para aqueles que não têm condições de pagar por uma casa unifamiliar ou estão procurando uma alternativa de menor manutenção. Os prédios geralmente são o lar de aposentados — alguns dos quais vivem lá há décadas — junto com famílias de renda única e inquilinos.
Mas agora, pagar para viver até mesmo nesses prédios está se tornando inacessível para alguns. De acordo com a legislação aprovada pela Legislatura do estado da Flórida após o colapso das Champlain Towers, prédios de condomínio com mais de três andares e mais de 30 anos devem passar por uma inspeção estrutural até o final do ano. Esse requisito se aplica a cerca de 900.000 unidades de condomínio em todo o estado. Ele também exige que as associações de condomínio mantenham um valor mínimo em suas reservas para financiar reparos futuros, exigindo que muitos prédios aumentem suas taxas mensais de associação.
Em Miami, os moradores do Palm Bay Yacht Club, onde unidades de dois quartos foram vendidas este ano por entre US$ 400.000 e US$ 500.000, estão tendo que pagar US$ 140.000 cada para uma avaliação especial para uma série de melhorias no edifício. Os proprietários dos condomínios Surfside em Daytona Beach, onde uma unidade de dois quartos está listada atualmente por US$ 415.000, pagaram entre US$ 50.000 e US$ 60.000 em avaliações para consertar o concreto do edifício e substituir as janelas. Em Orlando, os proprietários do Regency Gardens, onde unidades de dois quartos estão listadas por cerca de US$ 160.000, foram informados de que teriam que pagar US$ 22.000 cada para melhorias no edifício, mas os moradores removeram recentemente a placa e estão trabalhando para reduzir o preço.
Nos piores casos, os moradores estão sendo informados de que precisam evacuar seus prédios devido a deficiências estruturais encontradas durante as inspeções, disse Greg Batista, um engenheiro profissional que trabalha na Flórida há mais de 20 anos.
Ele disse que atualmente está trabalhando em um prédio em Miami Beach que os moradores podem ter que desocupar por questões de segurança e recentemente trabalhou em um prédio de condomínio de 20 andares em Hollywood, Flórida, onde a garagem de três andares teve que ser desocupada até que a estrutura pudesse ser reparada.
Stone comprou seu apartamento no Surfside Club em Ormond Beach para ficar mais perto de sua filha e neto. Como viúva, ela esperava que viver em um apartamento proporcionasse um maior senso de comunidade, menos manutenção e uma camada adicional de segurança em comparação a uma casa unifamiliar.
Em um ano, ela foi notificada de que devia uma avaliação especial de $ 100.000 à associação de condomínio para restauração de concreto, novas janelas e um aumento nas reservas da associação. Stone disse que havia usado a maior parte de suas economias de aposentadoria para o pagamento inicial do condomínio e não tinha dinheiro para a avaliação. Proprietários de condomínios que não pudessem pagar uma avaliação podem ter a hipoteca executada pela associação de condomínios.
Ela considerou vender, mas a avaliação estava derrubando os valores dos imóveis no prédio. Uma unidade semelhante àquela pela qual Stone pagou US$ 400.000 em 2021 está atualmente listada por US$ 335.000 após várias reduções de preço.
Sua única opção, ela disse, era voltar a trabalhar. Ela se candidatou novamente à escola em Las Vegas onde trabalhava antes de se aposentar e agora está ensinando crianças de 3 a 5 anos com autismo, ela disse.
“Estou exausto todos os dias”, disse Stone. “Chego em casa e prontamente adormeço e levanto e faço isso no dia seguinte.”
Ela disse que todo o seu salário está indo para a avaliação do condomínio, que ela estima que será pago após dois anos de trabalho em tempo integral. Depois disso, ela planeja se mudar de volta para seu condomínio na Flórida, mas, enquanto isso, ela está morando com seu filho adulto.
“Era para ser o momento em que eu realmente iria me aposentar e ficar perto da minha filha e da minha neta e aproveitar a vida”, disse Stone. “Isso não aconteceu.”
Os custos crescentes de possuir um condomínio têm aumentado o número de unidades no mercado e empurrado os preços para baixo, disseram corretores imobiliários. Em todo o estado, o número de condomínios no mercado aumentou 23% nos últimos seis meses, enquanto os preços caíram 4,5%, de acordo com uma análise da NBC News de dados da Redfin. No Condado de Volusia, onde o edifício de Stone está localizado, o estoque de condomínios aumentou 28% nos últimos seis meses e os preços de venda caíram 9%.
“Todos os corretores imobiliários estão falando sobre quanto tempo seus anúncios estão parados, como as coisas não estão se movendo e que não há compradores suficientes”, disse Krista Goodrich, corretora imobiliária na área de Daytona Beach que também administra aluguéis de férias. “Os condomínios estão sendo os mais afetados porque as pessoas que estão comprando, elas viram o que acontece quando os furacões vêm, elas viram o que acontece quando os condomínios não são construídos corretamente e, portanto, estão hesitantes em comprar um condomínio na praia.”
Embora alguns edifícios precisem de pouca ou nenhuma reforma, engenheiros de construção, advogados imobiliários e corretores imobiliários da Flórida dizem que muitos agora estão tendo que pagar o preço por anos de manutenção frouxa, padrões de construção abaixo do padrão antes da década de 1990 e os efeitos da água salgada da Flórida no concreto e nas barras de ferro que mantêm as estruturas unidas.
“Quando você coloca a manutenção em segundo plano e não faz coisas simples, mas muito importantes, como pintar o prédio, isso tem um efeito muito ruim na longevidade de longo prazo de um prédio”, disse Batista. “Mas muitas pessoas preferem colocar um carpete bonito no saguão em vez de cuidar de problemas reais.”
Para os desenvolvedores, a pressão de custo sobre os proprietários de condomínios está fornecendo uma oportunidade porque muitas propriedades mais antigas dominam os imóveis de primeira linha à beira-mar. Em alguns casos, o valor do terreno pode exceder o valor do edifício, uma vez que o custo de atualizá-lo para o código é fatorado. Se proprietários suficientes não puderem ou não quiserem pagar pelos reparos necessários, os desenvolvedores podem tentar comprar o edifício e reconstruir a propriedade.
“Essas propriedades estão em locais muito desejáveis. Se você construir um novo projeto nelas, em muitos casos condomínios de luxo, pode render de US$ 3.000 a US$ 5.000 o pé quadrado”, disse Joseph Hernandez. “Essa é uma tremenda oportunidade de desenvolvimento.”
O desenvolvedor Edgardo Defortuna, cuja empresa Fortune International Group desenvolveu alguns dos edifícios de luxo mais famosos do sul da Flórida, disse que sua empresa está de olho em vários edifícios de condomínios mais antigos em localizações privilegiadas à beira-mar em Miami Beach e no centro de Miami que poderiam ser demolidos e substituídos por arranha-céus de luxo. Mas ele disse que pode ser difícil convencer proprietários suficientes a vender, mesmo a preços acima do mercado.
“Acho que muitas pessoas ainda não encararam a realidade ou entenderam que é melhor vender do que ficar por aí financiando essas grandes melhorias e reservas necessárias para cumprir a lei”, disse Defortuna.
Jeremy Maurice, que era o presidente do conselho do condomínio do prédio de Stone quando os reparos foram aprovados, disse que sentiu que o conselho não tinha outra escolha a não ser financiar os reparos e atribuiu o custo à falta de manutenção adequada do concreto do prédio ao longo das décadas.
“Se você não fizer nada, este prédio se tornará inútil e você terá que vendê-lo para um incorporador e ele será demolido”, disse Maurice, que disse que teve que usar parte de suas economias de aposentadoria para pagar pelo trabalho. “Então não há escolha, realmente. Você tem que fazer o trabalho. E isso é uma pílula difícil de engolir. Não acho que alguém esteja pulando de alegria. Mas é o que acontece quando os conselhos anteriores não fazem seu trabalho.”
Mas a decisão acabou colocando os donos do prédio uns contra os outros, com alguns proprietários dizendo que o trabalho era desnecessário.
“Foi extremamente tóxico. Isso é um eufemismo”, disse Maurice. “Não falo com algumas pessoas lá hoje. Serei educado, mas não falarei mais com elas porque me trataram muito mal. Elas me xingaram em reuniões, enviaram e-mails anônimos, coisas muito, muito desagradáveis.”
No Palm Bay Yacht Club, os proprietários dos condomínios foram informados de que precisariam pagar por um projeto de construção de US$ 33 milhões, o que levou um grupo de moradores a processar o conselho do condomínioa empresa de administração do edifício e as empresas contratadas para concluir o trabalho. O processo alega que os proprietários estão sendo cobrados a mais pelo projeto, citando medidas exageradas e itens fora do escopo de reparos estruturais, como melhorias cosméticas e de amenidades. Ele também alega que a associação de condomínio administrou mal os fundos anteriormente.
Steve Davis, um advogado que representa os réus, negou as alegações e disse que o trabalho era legalmente exigido pela recertificação de 40 anos necessária para edifícios no Condado de Miami-Dade e que os proprietários eram cobrados apenas pelo trabalho necessário que foi feito. Ele disse que o conselho de Palm Bay fez todo o possível para ajudar os proprietários das unidades.
Entre os que estão processando está Cristian Murray, que comprou seu apartamento em 2016 e se aposentou recentemente após trabalhar como administrador de assistência médica na Universidade de Miami por 20 anos. Agora, ele está planejando voltar ao trabalho para pagar a avaliação especial de $ 140.000.
Para fazer o pagamento, ele fez um empréstimo de 20 anos, no qual está pagando US$ 1.000 por mês, além dos US$ 3.000 que deve por mês de sua hipoteca e outras taxas de condomínio.
“Desculpem a minha linguagem, mas estamos ferrados”, disse Murray. “Esses caras arruinaram meu plano de aposentadoria antecipada.”
Lopez, que ajudou a elaborar a legislação, disse que está procurando maneiras de fornecer alívio aos proprietários de condomínios quando a Legislatura da Flórida se reunir novamente no ano que vem. Ela disse que está coletando dados para entender o impacto total da legislação para determinar quais ajustes podem ser necessários.
Stone gostaria de ver a Legislatura estadual dar aos proprietários de prédios e condomínios mais tempo para cumprir com os regulamentos para que eles pudessem distribuir os custos. Embora ela ache que os requisitos serão uma coisa boa a longo prazo, ela não prevê ser capaz de recuperar o dinheiro que teve que gastar em seu condomínio.
“Vou ficar lá até morrer porque não vou recuperar esse dinheiro antes de morrer”, ela disse. “Se eu pudesse recuperar meu dinheiro, provavelmente pensaria em vender e comprar uma casa unifamiliar novamente. Mas não vejo isso acontecendo, não na minha vida.”